【原创】简述老旧小区电梯改造若干关注点

2015年10月17日，住房和城乡建设部办公厅、财政部办公厅印发了《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》,各地结合实际情况,对老旧小区的电梯改造进行了多种模式的尝试,提升了老旧小区的安全指数和便利性。笔者对相关关注点进行简要总结。

一、电梯改造包含哪些内容

1、加装电梯，指老旧小区原始建筑未安装电梯，现结合楼宇结构，新安装电梯。老旧小区若建设时未预留电梯井，加装电梯一般需改变建筑原始结构，做外挂式电梯。

2、老旧电梯更新，是指拆除原有电梯，重新安装新电梯。

3、老旧电梯改造，是指采用更换、调整、加装等作业方法，改变原电梯主要受力结构、机构（传动系统）或控制系统，致使电梯性能参数与技术指标发生改变。

4、老旧电梯大修，是指用新的零部件替换原有的零部件，或者对原有零部件进行拆卸、加工、修配，但不改变电梯原性能参数与技术指标。

二、电梯改造遇到的难点

1、加装电梯遇到最多的问题是低层住户有反对意见，一是低层住户很少使用电梯，不愿意分摊加装电梯费用，二是加装电梯可能影响低层住户出行、采光或者占用其院子等情况。现实中，可采用的办法是采用价格差的方式，顶楼最贵，往下依次降低，甚至由顶层住户补贴低层住户。低楼层的采光和噪音噪音问题，目前的主要做法是通过透明的观光式电梯，以及电梯井增加连廊连接楼梯间，中空部分留给一二楼采光的做法。

2、因相关文件要求，电梯改造事项，需经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主(以下简称双三分之二)同意，而部分老旧小区住户为租户或者业主长年在外地，无法参加表决会议。现实中，一般由无法参会业主以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使，并且未参与投票的业主视为同意改造事项，相应投票权数计入已投的赞成票。如果电梯出现重大安全隐患，可以不经过业主"双三分之二"表决同意，直接申请使用维修资金对电梯进行改造。

3、改造经费问题。加装或更新电梯费用较大，专用维修基金可能难以覆盖费用。为此，各地结合当地情况，出台了政府补贴措施，将各小区老旧程度、电梯使用年限、电梯故障率等进行区分，对符合要求的电梯改造审批发放补贴费用，一般而言，东部地区的三级补贴总计20万元左右，中西部城市为10-20万元，占装梯成本的1/3左右，剩下则由居民自己负担。青岛、武汉等城市还为此出台了鼓励居民动用住房公积金的政策。湖南则鼓励电梯、快递、物流、商贸、停车设施、物业服务等企业进行投资，并通过获得特许经营、公共位置广告收益等收回改造成本。北京某些小区则规定所有安装费用由电梯公司承担，住户使用时缴纳一定费用。

三、电梯更新改造申请政府补贴的流程

以深圳为例，电梯改造申请政府补贴需经过以下步骤：1.使用单位向辖区电梯旧改负责部门申请安全评估；2.辖区电梯旧改负责部门委托安全评估机构实施评估；3.小区成立电梯旧改小组；4.小区电梯旧改小组制定电梯更新改造大修预算方案；5.小区召开业主大会；6.电梯更新改造大修施工方案评审；7.使用单位向辖区电梯旧改负责部门申请资金补助；8.项目验收；9.补助资金发放。

随着城市化的进展,各地必须持续优化住宅小区电梯安全性能，减少电梯故障和防范电梯事故，进一步提高电梯安全和节能环保水平，老旧住宅小区电梯改造也将持续深入开展。

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