【原创】关于无产权车位在物业收并购中交易作价的处理办法

在物业公司股权收并购中，有时会出现车位管理权属不明或无产权的情况，就此可以展开讨论，当物业公司收购另一家物业公司过程当中遇到了无产权车位交易时，有哪些处理办法可以予以解决。

物业公司作为轻资产公司，收购其股权的实质是收购其物业管理权，其中就包括物业管理费收益权。物业管理费作为物业公司主营业务收入来源，由三个部分组成：a) 物业管理费 b) 业主增值服务费 c) 非业主增值服务费。与车位相关的收费有三类，分别归纳在物业管理费及业主增值服务费中。

第一类：车位管理费收入。车位管理费属于物业管理费中的一部分，所有车位权益所有者按月缴纳车位管理费，已售车位管理费由小业主缴纳，未售车位管理费由开发商缴纳。

第二类：车位临时停放收入。车位临停费产生与住宅或商业项目地面车位，根据《物业管理条例》规定，车位临停收入归全体业主所有，物业公司代收车位临停费，扣除部分管理费用后，将剩余费用归于全体业主。

第三类：车位租赁租金收入。车位租金收入属于车位产权人所有，已售车位租金收入归属于小业主， 未售车位租金收入归属于开发商。

在物业项目实际管理操作当中，会出现开发商不缴纳或者不全额缴纳空置房物业费或空置车位管理费， 作为交换，开发商将其所持有的产权车位或其开发但暂未获取产权的车位使用权交由物业公司运营使用， 并以此抵扣或部分抵扣空置房物业费或空置车位管理费。若开发商与物业公司达成书面协议，此项权利交换具有法律效应。

但在物业公司的股权转让交易中，车位管理费以外的收益并不纳入物业公司作价，但在买卖双方达成一致的情况下，卖方可以将车位产权转让予买方，开发商没有车位的产权，开发商可以将车位使用权转让予卖方。民法典规定，车位没有产权的，转让车位时不能办理产权登记，但不能办理产权登记，并不影响转让协议的法律效力。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

目前对于没有产权的车位出售相关问题尚存有争议，但是根据谁投资谁受益的原则，一般认定转让合同的效力受法律保护。实践中，一般以车位使用权转让或者使用权租赁方式来处理。根据谁投资谁受益的原则，对于没有产权的车位使用权转让协议一般应受法律保护。

综上所述，针对无产权车位一般有以下四种处理方式：

方式一：没有产权的车位，纳入并购主体，但不予以作价。这是普遍做法，买家以“合规”作为理由， 对于没有产权车位产生收入利润无法合规确认收入。

方式二：没有产权的车位，不纳入并购主体，由原股东剥离。这种做法在股权合作以后，原股东新成立一个公司与买方签署协议，由买方公司运营该部分车位，扣除一定比例管理费后，将车位租金支付给原股东。

方式三：原股东承诺一定期限内，对该部分无产权车位经营权/收益权予以担保，包括但不限于剩余股权担保、剩余股转款担保、个人资产抵押担保或信用担保。

方式四：由卖方及（或）车位开发商实控人将目前在管无产权车位租赁给买方，在股权转让协议之外签署一份车位租赁合同，租期为 5-20 年（可自行约定）。车位开发商对该部分车位未来约定年限内的合法使用权进行无条件担保，以“买卖不破租赁”对抗即便出现车位开发商破产的最坏情况时，该部分车位在未来约定年限内买方对于该部分车位使用权益不受损害。

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